지난달 곧 결혼을 앞둔 아는 누나의 신혼집 상담을 했습니다. 원래 전세로 생각하다가 부부의 현금흐름을 고려하여 실거주 목적으로 매매를 추천했고, 주저함 없이 바로 임장을 다니며 매매 후보지 세 곳을 분석한 후 양가 부모님들의 의견을 수렴하여 실제 매매를 진행했습니다. 제가 생각했을 때도 예비부부가 고른 세 곳의 후보지들 중 가장 좋다고 생각했던 후보를 최종 선택하여 잘 됐다 싶었는데 최근에 누나로부터 카톡이 왔어요.
소유권 이전? 대출? 말소? 일반인에겐 어려운 잔금일 프로세스
저야 은행에서 대출 실무를 하고 있는 사람이라 너무 당연하게 생각했던 부분인데 생전 처음 대출을 받고 부동산(아파트) 매매를 하는 분들 입장에선 당연히 헷갈리고 어려울 수밖에 없겠더라고요. 소유권이전부터 기존에 설정되어 있는 근저당권 말소는 어떻게 하며, 내가 신청한 대출은 어떤 방식으로 돈이 들어오며 모든 것들이 어렵겠죠.
그래서 준비해 보았습니다. 아파트(부동산) 매매할 때 잔금일에 벌어지는 프로세스를요^^
아파트 매매 시 잔금일엔 어떤 일들이 벌어지나?!
통상적으로 아파트 매매는 신축 분양보단 개인 간의 구축 아파트 매매 거래가 대다수입니다. 아파트 매매의 프로세스는 매수자가 부동산에 방문하여 물건을 보고, 괜찮다 싶은 물건의 상품 가치와 가격을 비교하여 매매 의사결정을 내리지요. 매수하고자 하는 사람이 사겠다는 의사결정이 완료되면 계약서를 쓰고 거래를 진행합니다.
보통은 가계약금 -> 계약금(보통 매매가의 10%) -> 중도금(정하기 나름이지만 통상 매매가의 40%) -> 잔금 순서로 매수자가 매도자에게 거래 금액을 나눠서 지급하지요. 여기서 가장 중요한 건 마지막 최종 거래 대금을 지급하는 잔금일에 관한 사항인데요. 이 날이 중요한 이유는 실제 아파트의 소유권이 이전이 되고, 대출도 실행되는 날이기에 중요함이 있다고 볼 수 있습니다.
아파트 매매 계약에 관련된 3인(매도자, 매수자, 은행)
요즘 시대에 아파트를 매수하면서 대출 없이 현금으로 사는 분들은 강남에 돈 많으신 분들을 제외하면 거의 없다고 볼 수 있습니다. 크든 작든 일단은 은행의 대출을 끼고 아파트를 매수하고, 점점 갚아나가면서 결국 대출이 없는 아파트로 만드는 게 우리나라 사람들의 일반적인 테크트리지요. 그러다 보니 아파트 매매 계약 한 건에 대한 관련자는 1) 매수자, 2) 매도자, 3) 대출을 해주는 은행 이렇게 세 곳으로 볼 수 있습니다.
아파트 매수자의 입장에서 설명하자면, 부동산에서 매도자와 매수자의 계약을 체결하고 그 계약서를 바탕으로 은행에 대출을 신청하는 프로세스로 아파트 매매 계약 1건에 대한 세 곳의 관련자가 형성되는데요. 매수자는 은행에 와서 대출을 신청하고 계약서에 적혀있는 잔금일에 맞춰 은행은 고객(매수자 & 차주) 통장으로 대출 신청 금액을 입금해주는 방식으로 진행됩니다.
관련자들의 실질적 업무처리를 해주는 '법무사'
아파트 매매 계약 시 은행과 매수자, 매도자의 중간에서 실질적 업무처리를 해주는 사람이 있으니 바로 '법무사'입니다. 부동산 거래에서 가장 중요한 건 <소유권 이전>이고, 대출을 해주는 은행 입장에서 가장 중요한 건 채권 보전에 문제가 없게 <근저당권 설정>입니다.
소유권 이전 및 근저당권 설정은 모두 등기국(등기소)에서 처리가 되는데 대출을 해주는 은행 입장에서 일일이 등기국에 가서 행정 처리를 할 수도 없고, 매수자 입장에서 그런 일을 하기엔 더욱 불가능하기에 보통은 그런 업무 처리를 해주는 사람이 바로 '법무사'입니다.
법무사가 매매가 이루어지는 부동산 물건에 대한 매도자 A의 소유권을 매수자 B로 옮기는 '소유권 이전' 서류를 만들어서 등기국에 접수하고, 바로 그다음에 대출을 해주는 은행 이름으로 해당 매매 물건에 대해 '근저당 설정' 서류를 접수합니다. 실질적으로 잔금일에 1) 소유권 이전과 2) 근저당권 설정이 동시에 이루어진다고 보면 되는 거죠.
이런 실무적인 업무(등기소 제출 서류 작성, 매도자의 대출 잔금 상환 및 기존 근저당권 말소, 매수자의 잔금 처리 및 대출 취급 은행의 근저당권 설정)을 해주고, 법무사는 고객과 은행으로부터 소유권 이전 및 근저당권 설정 수수료를 받는 구조입니다.
대출 취급 및 잔금 처리 프로세스
① 부동산 매매 계약 및 대출 신청 단계 : 고객이 매매 계약서를 갖고 은행에 오면 대출을 취급하는 은행원은 계약서의 잔금일에 맞춰 대출을 진행합니다. 잔금일이 이번 달 25일이라면 25일 날 오전에 매수자이자 차주의 통장으로 대출금이 입금될 수 있게 업무처리를 하지요. 여기서 은행은 대출을 해주는 게 두 가지 전제 조건(매도자의 대출 완제 후 근저당권 말소 & 소유권 이전)을 깔고 해주는 셈입니다.
② 대출 취급일 겸 잔금일 당일 : 잔금일 오전에 차주(=매수자) 통장으로 대출금이 입금됩니다. 보통 매수자는 이날 휴가를 내고 오전에 은행에 와서 매매에 대한 실무를 처리해줄 법무사 직원과 만납니다. 사전에 법무사 직원은 매도자의 대출이 있을 경우 잔금일 기준으로 상환할 원금과 이자를 알아오고, 오전에 실행된 대출금과 고객이 갖고 있었던 현금을 합친 통장 잔액에서 상환할 매도자의 자금을 수표 1장으로 끊습니다. 그리고 잔금에서 상환할 자금을 제외한 나머지 금액을 수표와 현금 일부(자투리 금액)로 가지고 매매 중개를 해주는 부동산으로 갑니다.
부동산에 가서 매수자와 매도자, 중개인과 법무사가 만나 매도자의 대출 상환할 것에 대해 체크를 하고 잔금 처리할 것들 하고 키를 넘겨받고 각자 갈 길을 갑니다. 매수자는 다시 회사를 가든 이사 준비를 하고, 매도자는 잔금 받았으니 갈 길 가고, 법무사 직원은 매도자 대출 상환하고 기존에 걸려있던 근저당권 말소하고 하는 식으로 말이죠.
③ 법무사 직원의 잔금일 하루 : 법무사 직원은 부동산 매매 계약일 날 크게 두 가지 일을 합니다. 앞서 말씀드렸듯 1. 소유권 이전을 하고 2. 근저당권 설정 두 가지 업무를 하는데요. 미리 근저당권 설정 및 소유권 이전에 관한 서류는 은행 대출 취급 담당자로부터 법무사 직원이 미리 받아둡니다. 그리고 거래 당사자들 간의 일정 조율 등을 부동산을 통해 미리 해두죠.
잔금일이자 대출 당일은 오전에 매수자와 은행에서 만나 잔금 치를 자금을 수표와 현금으로 끊어서 부동산에 가서 잔금 처리를 마무리하고, 대출 취급 은행에서 끊어온 수표를 갖고 매도자의 대출 취급 은행으로 가서 상환과 동시에 근저당권 설정 말소를 신청합니다. 매도자의 근저당권 말소 접수가 들어가면 다시 사무실로 들어가 등기국에 제출한 매수자의 소유권 이전 서류 및 은행이 설정할 근저당권 설정 서류를 만들고 등기국으로 향합니다.
등기국에서 매도자 A에서 매수자 B로의 소유권 이전 서류를 먼저 제출해서 접수번호를 받고, B로 소유권 이전 신청이 들어간 상태에서 B의 소유 부동산 앞으로 C 은행의 근저당권 설정(대출 금액의 120%) 접수를 넣습니다. 그러면 이 날 가장 중요한 소유권 이전 및 근저당권 설정에 대한 업무처리가 마무리됩니다.
④ 아파트 매수자 : 매수자는 잔금일에 소유권 이전 및 근저당 설정 업무가 잘 마무리되면 보통 1주일 정도 뒤에 소유권 이전이 된 등기권리증(=과거 집문서)과 소유권 이전 및 근저당 설정이 된 등기부등본을 은행 혹은 법무사 직원으로부터 받게 됩니다. 이로써 모든 아파트 매매에 대한 계약이 종결되는 것이지요. 이때부터 매수자는 매달 제때제때 원금과 이자를 잘 갚으면서 매수한 집에서 행복하게 살면 되는 겁니다.
복잡해 보이지만 정리하자면!
보통 매도자야 매수하는 과정이 있었기에 매도를 하는 것이므로 잔금일에 대한 프로세스는 최소 한차례 이상 겪어봤을 겁니다. 그럼 이 잔금일에 대한 프로세스가 궁금해지는 건 처음 매수를 진행하는 매수자 입장이겠지요.
매수자는 결국 잔금일에 대출이 오전에 실행되고 그 돈을 빼서 잔금을 치르고 매수한 집의 키를 받는 일만 하면 됩니다. 나머지 실무적인 업무는 법무사 직원이 잔금 당일 모두 처리를 해주며, 소유권 이전이 잘 되었는지와 근저당권 설정이 제대로 되었는지는 은행 직원이 체크하게 되어있습니다.
요즘에야 잔금을 치를 때 굳이 수표나 현금으로 처리하지 않고, 이체한도를 넉넉하게 설정해둔 후 부동산에서 매수자와 매도자가 만나 모바일뱅킹으로 이체해주기도 합니다. 또 은행 입장에선 사고의 위험성(소유권 이전과 설정의 등기 접수 오류의 위험) 때문에 잘 안 해주긴 하지만 소유권 이전을 셀프로 하시는 분들도 계시긴 하고요. 근데 이건 예외적인 케이스이고요.
보통은 위에 제가 설명해 드린 데로, 잔금일이자 대출 취급일 당일 매수자는 은행에서 법무사 직원과 만나 잔금을 인출한 후 부동산에서 잔금을 치르고, 후에 소유권 이전이 잘 되었는지를 확인하는 과정으로 프로세스가 진행된답니다.
이렇게 부동산(아파트 매매) 거래 시 잔금일에 이루어지는 일들에 대한 프로세스를 조금 자세하게 풀어보았습니다. 저야 너무 당연하다고 생각할 수
있는 일이지만 처음 거래하시는 분들은 너무나도 어렵고 복잡할 수 있기에 이렇게 글로나마 내용을 공유해 봅니다. 도움이 되셨길 바랍니다. ^^
아파트 매매 시 잔금일에 이뤄지는 일들(부동산 매매 잔금 프로세스)
지난달 곧 결혼을 앞둔 아는 누나의 신혼집 상담을 했습니다. 원래 전세로 생각하다가 부부의 현금흐름을 ...
blog.naver.com
개인적으로 정리 탑급인 수미숨님~
이 자료 너무 좋아서 박제해놓는다!!!
'멘토들의 방(사라지기 전 박제) > 수미숨' 카테고리의 다른 글
| 보유 외화(달러)를 증권사 계좌로 이체하거나 입금하는 방법 @ 신한금융투자 버전 by 수미숨 (0) | 2022.10.24 |
|---|---|
| 보험상담을 받고 와서 쓰는 30대 초반 남자의 보험에 대한 생각 정리 by 수미숨 (0) | 2022.01.26 |
| [주린이 시절 기록] 월세처럼 매월 배당 받는 미국 배당주 포트폴리오 (0) | 2021.12.22 |