와.... 이전에 저장했던 것들이.... 다시 보니 좋습니다.
제가 재건축상가 투자 강의를 듣기전에 저장한 것인데 강의를 듣고 어느정도 지식을 쌓고 보니 더 명확해지는 느낌입니다!
요즘 공부하고 있고 실제 투자한 테마가 초기 재건축상가투자입니다.
재건축이 규제도 많고 또 주택수에 포함이되면 취등록세에 보유세까지 넘어야할 산들이 매우 많은 것이 흠이지요.
하지만 상가의 경우는 대출, 보유세, 취득세에서 비교적 자유로운 상품으로 도전해볼 만한 상품으로 보입니다.
재건축 상가 투자에 있어서 고려할 것들을 10개 정리해 보았습니다.
1. 그냥 상가로 다시 받아도 좋다는 생각으로 투자하자
- 안전진단이 통과되고 조합 추진위단계에 있는 상가의 경우 조합 정관을 만들면서 상가 소유주들에게 아파트를 주게 될지 안 주게 될지 결정을 하게 됩니다. 물론, 상가 감평이 주택 최소분양가보다 크면 상가 조합원은 주택을 선택할 수 있으나 소형 상가 조합원들도 주택을 요구할 경우 조합과 이해관계가 맞아떨어지게 되면 주택을 받을 수 있습니다.
- 하지만, 주택을 받게 되는 것은 불확실한 미래이기에 그냥 다시 상가로 분양받아도 좋다는 판단과 확신이 드는 매물에 투자하는 것을 추천드립니다. 특히, 건축심의 등이 통과된 구역인데 사업진행이 지체되어 매수매도가 가능한 단지가 있다면 건축도면을 보고 괜찮은 입지에 1층으로만 상가가 계획되어 있을경우 나쁘지 않은 선택이라고 생각합니다.
2. 주변 거래사례 를 잘 참고하자
- 추후 감정평가를 정확하게 알 수 없다면 같은 단지 내의 유사매물 또는 인근 상가의 유사매물(층, 위치, 노후도등)의 평당 매매가격을 비교해보고 만약 2-3년전과 비교해도 크게 가격상승이 없다고 판단되면 적극적인 매수를 추진하자.
- 상가의 경우는 거래사례 비교법을 잘 활용하기에 주변 상가의 상승이 주택에 비해 더디고 재건축 비젼이 있는 단지내 상가임에도 주택에 비해 가격상승이 없다면 충분히 공략해 볼만 하다.
3. 꼭, 1층만 고집할 필요는 없다
- 단지내 상가는 아파트와 달리 층과 위치에 따라 평당 가격과 감평가격이 매우 크게 달라진다.
- 주로 1층대비 2층이나 지하 감평이 50% 3층부터는 40%부터 나온다.
- 하지만, 2,3층은 대지지분이 크고 매매가 대비 임대수익이 좋다. 대출,임대수익을 감안하여 의사결정을 하도록 하자.
4. 산정비율에 대해 고민하자
- 기본적으로 재건축 상가 소유주가 주택을 받으려면 감정평가액이 아파트 분양가 최저가보다 높아야 신청이 가능하다.
- 하지만, 상가소유주들은 협상에 따라 분양가 산정비율이란것을 적용해서 조정을 한다.
- 예컨데 상가 조합원이 감정평가를 2억 받았는데 59제곱 분양가가 5.9억이다. 그러면 반영비율을 0.3으로 협상하면 59제곱을 분양받을 수 있는 이치이다.
5. 적극적으로 행동하자
- 뭔가 해주겠지 라는 생각으로 도전해서는 안된다. 때로는 뻔뻔하게라도 본인의 의지를 관철시킬 필요가 있다.
- 재건축 상가는 아직 딱히 정해진 룰이 없는 게임이라 본인이 얼마나 열심히 노력하느냐에 따라 그 결과는 달라질것으로 보인다.
6. 재초환에 대해 생각하자
- 재건축 초과이익 환수제가 적용되는 단지들은 상가조합원들이 주택을 받을 경우 기존자산에 대한 평가를 0으로 할 수도 있다.
- 현재 확실한 지침이 나온것은 아니나 방배 삼익의 경우에도 국토부에서 조합원끼리 알아서 하라고 하고 나몰라라 하는 중이다.
- 조합과 긴밀한 소통으로 본인 재초환 분담금에 대한 시뮬레이션 후 주택을 받는 것이 꼭 좋은 것인지에 대한 고민을 할 필요가 있다.
- 역으로 재초환으로 돈을 낼바에 차라리 일분을 줄이더라도 상가 조합원들 안고 가는것이 낫다고 생각하는 조합도 많다. 역으로 이런 것을 이용해 볼 필요도 있다.
2022 3 20 업데이트 하였습니다 - 미스디오르님께서 알려주셨습니다. 감사합니다
이 기사처럼 기존자산 평가 공시가격으로 인정받게 되었으니 참고하시기 바랍니다
하지만 어쨌거나 재초환은 생각해야 합니다~
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021122915170658528&cast=1&STAND=MTS_P
[단독]상가조합원 재건축 분담금 '폭탄' 피한다..재초환법 개정안 통과 - 머니투데이
앞으로 재건축 상가조합원의 재건축 분담금이 대폭 줄어든다. 현재 재건축사업에서 초과이익이 발생하면 조합원들이 분담금을 내야 하는데 산정 기준이 불명확해 상가조합원의 부담이 컸다.
news.mt.co.kr
7. 주변 신축 아파트 유사상가의 매매가 및 임대료와 내 상가 매수시 총매가에 대해 고민해보자
- 안전마진과 추후 상가 수익률에 대한 시뮬레이션은 필수이다.
- 의외로 상가로 다시 분양받는 것이 더 낫다는 결론이 나올 수도 있다.
8. 대출에 대해 고민하자
- 재건축 상가들은 노후도와 낮은 임대료로 대출이 생각보다 많이 나오지 않는다. 특히, 법인이 아닌 개인의 경우에는 대출이 더 적게 나온다.
- 대출상담사와 매수전 충분히 상담하여 좋은 조건으로 대출을 받아 레버리지 비율을 최대한으로 만들어보자.
9. 법인을 활용하자
- 법인은 종부세도 없고 취득세도 4.6%에 지나지 않는다.
- 무엇보다 매도시 추가과세 20%가 없다.
- 나중에 이주비 대출과 중도금 잔금 대출은 어떻게 하냐고? 그건 그때 생각하도록 하자 아직 멀었다.
10. 제척을 두려워 하지말자
- 제법 규모가 큰 상가이며 별도 주차장이 있는 상가의 경우는 제척을 두려워할 필요가 없다.
- 제척이 더 나은 경우도 있는 것이 상가만 별도로 재건축을 해서 상가+오피스텔을 올리면 도정법의 적용을 받지 않는다.
- 그것은 안전진단이나 연한에 관한 이슈도 없고 동의율만 채우면 매우 빠른 진행을 할 수 있다. 즉 경기가 좋으면 이게 더 남는장사일수 있다.
- 대표적인게 개포시영 중심상가가 자이르네로 탈바꿈 한 것이라 할 수 있다.
그리고 무엇보다 재건축 상가는 정말정말 매물구하기 힘듭니다.
진짜 부동산에 진심을 다해 영업을 해야 성공할 수 있습니다.
GOOD LUCK !
출처 : https://blog.naver.com/dasentinel/222320346578
초기 재건축 상가 투자 10계명
요즘 공부하고 있고 실제 투자한 테마가 초기 재건축상가투자입니다. 재건축이 규제도 많고 또 주택수에 포...
blog.naver.com
2021. 4. 23. 기록
와~~~ 정말 대단합니다!
저는 작년에 타우만님 강의를 들었었습니다.
간략한 줌 강의였지만 진짜 알차고 좋았습니다.
최근 상가매입에 대해 생각한 적이 있는데 정말 탐나네요.
여러분도 재건축 상가에 도전해 보시기 바랍니다~!!
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